淀川区で古家の売却は可能？相場や注意点も押さえよう

古家付きでも売却可能？淀川区の売却傾向とポイント

近年、淀川区においても「古家付き土地」を更地にせずそのまま売却する事例が多数見受けられます。実際、直近１年間の取引では、淀川区全体では約44.8％が古家付きのまま売却されています。さらに、東淀川区に限るとその割合は約75％と高く、古家をそのまま活かした売却が決して珍しくないことが分かります。ですからご所有の古家が必ずしも解体を求められるわけではありませんし、更地にしなくても売却そのものは可能です。

この背景には、土地の価値が重視される傾向があります。特に鉄道駅へのアクセスが良好なエリアでは、築年数が経過した古い物件でも需要が根強く、買主としては土地の条件（立地・広さ・都市計画上の利便性など）に価値を見出すケースが多いようです。とはいえ、前面道路の幅員が4メートル未満の場合、建て替え時にセットバックが必要となり、実質的に利用できる土地が減少してしまう点には注意が必要です。

売主としては、まず「古家付きでも売れる可能性が高い」という点を理解していただきたいです。そのうえで、土地の立地条件や前面道路の状況、都市計画における容積率・建ぺい率の制限など、押さえておくべき判断材料を整理されることをおすすめします。

更地にするメリット・デメリットと費用面の考え方

まず、更地にするメリットとしては、売却時に買い手が土地を自由に使いやすくなり、より多くの層の関心を引きやすくなります。また空き家の管理負担から解放される点も見逃せません。ホームズによれば、建物がない状態になることで「買主がつきやすい」「管理コストがかからなくなる」といった利点があります。

一方でデメリットは、第一に解体費用の発生です。構造や地域にもよりますが、木造で坪あたりおよそ3万～4万円、鉄骨造では4万～6万円、鉄筋コンクリート造（RC）では6万～8万円が目安です。たとえば木造30坪なら、おおよそ90万～120万円程度の解体費用が見込まれます。

第二に、更地にすると固定資産税の負担が重くなる点です。建物付きの住宅用地には特例として課税標準が1/6（200㎡以下）や1/3（200㎡超）となる軽減措置がありますが、更地にするとこれが適用されず、税負担が数倍に増える場合があります。

以上のように、古家を解体して更地にするか否かは、売却のスピードや土地の活用計画、税負担などを総合的に考慮し、判断されることをおすすめします。

淀川区における売却相場と価格推移の把握法

淀川区における中古一戸建てや土地の売却相場を把握することは、売却を検討するうえでとても重要です。まず、「 GMO不動産査定」では、直近１年間の淀川区全体の中古一戸建ての売却相場は約３,４００万円（延床面積約１０５㎡、築２３年、取引件数１２５件）が示されています。過去数年を見ると、２０１８年の最高値は約３,８５０万円で、２０２４年は約３,３００万円と推移しています 。また、築年数別の傾向では、築浅の物件ほど価格が高く、築年数が増すほど価格が下がる傾向がわかります。

具体的には、築年数ごとの相場について、「GMO不動産査定」が示すデータでは、例えば０〜５年が約４,１００万円、１１〜１５年が約３,７５０万円、２６〜３０年が約３,０００万円、３６〜４０年になると約１,３００万円と、築年に応じた価格差が明確に表れています 。

SUUMOのデータでも、中古一戸建ての売却価格相場が約２,９８０万円（建物面積中央値９５㎡、土地面積中央値５６㎡、築年数中央値２８年）で、２０２５年９月時点で前年比１０７.５％と堅調な推移が示されています 。

これらの情報をもとに、以下のような表で年代別の価格差と目安を整理すると、ご自身の古家売却における参考になります。

さらに、土地についても「HOME’S」のデータでは、敷地面積１００㎡での土地価格の推定相場が約２,５７０万円、坪単価約８５万円／坪とされ、面積に応じた目安がわかります 。

このように、複数の信頼性ある情報を比較することで、築年数や面積、土地のみの価値などに応じた適正な売却価格を見極めることができます。具体的な条件に応じた価格推定は、売却前の準備にも大いに役立ちます。

売却をスムーズに進めるための事前準備と流れ

淀川区で古家付きの不動産売却をスムーズに進めるには、まず査定前に準備すべき情報や書類を整理し、信頼できる業者との連携を整える必要があります。以下に順を追ってご紹介します。

まず、査定依頼の前には「登記簿謄本（登記事項証明書）」「固定資産税納付通知書」「売買契約書や重要事項説明書、建築確認済証など」できるだけ揃えておきましょう。これにより不動産会社の査定が正確かつ迅速になります。また訪問査定の際には、現地の状態や付帯設備などをしっかり確認してもらえるよう、ご準備をお願いします（例：ホームズ）。

次に、不動産会社の選定は非常に重要です。淀川区に強く、対応が丁寧で相談しやすい業者を複数比較しましょう。査定額の根拠、レスポンスの早さ、媒介契約の方法などを確認し、安心して依頼できる業者を選ぶことが成功の鍵になります（例：ノムコム）。

最後に、お客様が気軽にお問い合わせしやすい導線づくりが大切です。自社では「無料査定のご案内」や「相談窓口」を明確に設け、問い合わせから査定依頼までの流れを分かりやすく掲載しましょう。これによりお問い合わせにつなげやすく、売主様に安心して選ばれる環境を整えられます。

まとめ

淀川区で古家を売却する際は、必ずしも更地にせずとも売却が成立する時代となっています。土地の需要や市場傾向を的確に把握することが、後悔しない売却を実現する第一歩です。更地にする場合はそのメリットと費用、税負担の変化にも十分注意が必要です。また、相場や価格推移を理解した上で事前に必要な準備と情報収集を行い、地域に精通した業者を選ぶことが重要となります。

弊社では丁寧な対応でご相談から査定までしっかりサポートいたしますので、安心してご連絡ください。