古家の売却がなかなうまくいかない時はどうする？対策や工夫を具体的に紹介

売れない古家が抱える問題とその基本的な対策について

築年数が古い古家は売れにくい傾向があります。例えば、築25年を超えると成約率が低下し、築30年を超えると成約率が20％程度になるケースもあります。これは新築志向やローン審査の制約、耐震基準が旧耐震であることへの不安などが影響しています。

買い手が抱く主な不安としては、耐震性や修繕費用、設備の老朽化などが挙げられます。こうした不安を和らげる方法としては、耐震診断やインスペクション（住宅診断）の実施が有効です。インスペクションや瑕疵保険の活用によって、買い手に安心感を提供できます。

さらに、価格設定が市場相場と乖離していると売れにくくなります。実際の成約価格が売り出し価格より2割以上低いという統計もあり、相場を踏まえて価格を見直すことが重要です。

買手の不安を解消するための具体的な手法

古家を売りに出している方が買手に抱かれがちな不安を和らげるには、具体的な対策が必要です。以下にご紹介する方法は、買手の信頼感を高め、取引を前進させる有効な手段となります。

まず、住宅診断（インスペクション）を実施することで、専門家によって劣化や不具合の所在が明らかになり、買手にとっての不安が軽減されます。さらに、既存住宅売買瑕疵保険を付帯すれば、引き渡し後に欠陥が見つかった際にも修繕費用が補償されるため、買い手にとって安心材料になります（費用については、面積などにより異なりますが数万円から十万円程度が一般的です） 。

次に、内覧時に劣化箇所を正直に説明することは、売主の誠実さが買手に伝わる重要な手段です。問題を隠すのではなく、適切に説明し補修の目安なども添えれば、買手は「ここまで詳しく教えてくれるなら安心できる」と感じるようになります 。

最後に、最低限の清掃や整理整頓は、内覧時の第一印象を大きく左右します。窓ガラスの汚れ、カビ、ホコリ、蜘蛛の巣、雑然とした室内や庭などは、買手の購買意欲をそぎます。こうした部分を徹底的に手入れすることが、古家でも清潔さと管理状況の良さを感じてもらうために効果的です 。

売却手段の選択肢を柔軟に検討しよう

古家を売りに出す際、「古家付き土地」としてそのまま売るか、「解体して更地」にして売るか、それぞれに特色があります。また、少しでも早く売却したい場合には「買取業者を利用する」という選択肢も検討できます。

まず、「古家付き土地」として売却する場合、解体費用をかけずに売り出せるため、コストと手間を抑えられます。加えて、土地に建物があることで税制上の軽減措置を受けられ、買主が住宅ローンを利用しやすくなる点も大きな魅力です。しかし、その反面、古家があることで印象が弱まり、買い手が限定されてしまうほか、売却価格は相場より低めに設定されやすい傾向にあります。また、建物の維持管理や契約不適合責任の課題にも注意が必要です。このような特徴は、不動産関連の情報サイトでも解説されています。

次に、古家を解体して更地にする場合です。更地にすることで、買主がすぐに建物を建てられる状態となり、買い手に対して魅力的に映るため売れやすさが増します。加えて、契約不適合責任についても負担が軽くなりうる点がメリットです。一方、解体にはまとまった費用がかかります。また、更地になると固定資産税の軽減措置が受けられなくなる点、さらに建築基準法などで再建築不可のリスクがある点は留意すべきポイントです。

最後に、より早期の売却を希望される場合は、買取業者の活用も選択肢です。一般市場で売りに出すよりもスピーディーに現金化でき、手続きも比較的簡便です。ただし、価格面では相場より低くなることが多く、複数業者で比較検討されることをおすすめします。

以上のように、それぞれの売却手段には、コスト・スピード・売れやすさ・税制対応のバランスが異なります。売主様の優先事項（たとえば「少しでも高く売りたい」「早く現金化したい」など）に応じて、柔軟に選択肢を検討することが大切です。

売却活動の見直しと長期戦への備え

古家の売却が長期化している場合、まず見直すべきは売り出し価格やご自身が締結している媒介契約の内容です。相場から乖離している可能性があるため、不動産会社に改めて査定を依頼し、柔軟な価格設定を行うことが重要です。また、媒介契約の種類（専属・専任・一般）によって売却活動の範囲や自由度が異なるため、見込みがつかない場合は契約内容の変更や更新のタイミングを検討しましょう。

さらに、売れない状況を打破するには、仲介に加えて買い取りにも対応する業者を比較検討することが有効です。複数の専門家に相談すれば、売却プランや条件の幅が広がり、買取によって早期に現金化できる可能性が出てきます。

また長期戦において忘れてはならないのが「特定空き家」への指定リスクです。一定期間人が住んでいない状態が続いた場合、市区町村から指定を受け、固定資産税の軽減措置が外れて税負担が大幅に増加する可能性があります（最大でおよそ4倍から6倍に増額）また、改善勧告に従わないと過料が科されることもあります。そのほか、老朽化による損害や管理不足による近隣トラブルにも備える必要があります。

以下に、見直しポイントとリスク対応をまとめた表をご用意しました。

このように、売却活動の戦略を見直し、売れない期間のリスクに備えることで、長期的に負担を抑えながら売却機会を拡大できます。ご不明な点があれば、ぜひ当社までお気軽にご相談ください。

まとめ

古家の売却は築年数の経過や建物の状態、市場との価格差といったさまざまな要因で難航することが少なくありません。しかし、買い手の不安を正しく理解し、住宅診断や瑕疵保険の利用、誠実な情報提供に努めることで、取引の安心感は格段に高まります。また、売却方法や価格の見直しを柔軟に行い、必要に応じて複数の専門家に相談することが成功への近道です。長期戦も想定しつつ、早めにリスクや今後の見通しを考えることで、納得のいく売却につなげることができます。これから古家の売却を目指す方も、賢い選択と備えで一歩前へ進みましょう。

今売りに出している物件がなかなか売れていない。などお悩みがある方は、ぜひ一度弊社へご相談ください！