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共有名義の不動産をどう解消する？方法や流れを詳しく紹介

みんなの気になりポイント 2026.02.23

#不動産売却 #不動産仲介 #共同名義 #不動産

筆者鳥居康孝

不動産キャリア30年

これからの社会の根底を不動産業を通して変えていきたいと強く考えています。この業界は長いので、過去・現在・未来の変化を肌で感じていますので、お客様に寄り添ったご提案には自信があります。どんな些細なことでもお気軽にお問合せください。

このブログはこのような方におすすめ！

相続や離婚で不動産が共有名義になっている
共有者同士の意見が合わず困っている
手続きや費用の流れを事前に知りたい

不動産を共有名義で所有していると、将来的なトラブルや思わぬ負担が発生する可能性があります。「名義はそのままだけど、大丈夫だろう」と思っていませんか？

本記事では、共有名義不動産を放置した場合のリスクと、円満かつ確実に解消するための具体的な方法を分かりやすく解説します。今後の財産管理や相続の安心のためにも、今すぐ知っておきたいポイントをご紹介します。

【目次】

・共有名義を放置するリスクと、早めに解消すべき理由
・共有名義解消のための基本的な方法
・共有名義解消のための方法－協議が難しい場合や手続きが必要な場合
・共有名義解消を進める上での注意点と専門家相談のすすめ
・まとめ

共有名義を放置するリスクと、早めに解消すべき理由

不動産を共有名義のままにしておくと、以下のような具体的なリスクが発生します。

リスク内容	具体的な問題点	解消が必要な理由
売却・活用の制限	売却や賃貸、大規模リフォームを行うには、共有者全員または過半数の合意が必要です	有効活用ができず、不動産が“塩漬け”状態になりかねません
維持費・税金の負担	実際に利用していなくても固定資産税や管理費を負担し続けなければならず、負担割合を巡って争いが生じやすくなります	コストだけが増え続け、共有者間の関係悪化を招く恐れがあります
権利関係の複雑化	共有者が亡くなるたびに持分が細分化され、相続人が増えることで意思決定が非常に困難になります	将来的な処分や管理が事実上不可能になるケースが多くなります

特に相続登記の義務化（2024年4月施行）に伴い、誰がどの持分を所有しているのかわからなくなる「共有者不明」のリスクや、期限内に手続きが進まないことで過料が科される可能性もあります。そのため、共有名義のまま放置せず、できるだけ早めに解消に向けた行動を取ることが重要です。

共有名義解消のための基本的な方法

共有名義の不動産を解消するには、状況や目的に応じた複数の方法があります。以下では代表的な三つの解消方法を、わかりやすく整理してご紹介します。

方法	概要	主な特徴
不動産全体を売却し現金化して分配	共有者全員の同意のもと、不動産を第三者へ売却し、代金を持分に応じて分配	市場価格に近い価値で売却でき、公平な分配が可能です。ただし、全員の合意が必要です。
他の共有者から持分を買い取って単独名義に	他の共有者から自分の持分を購入することで、自分一人の名義に変更	共有関係を整理しつつ不動産を手元に残せますが、相応の資金が必要です。
自分の持分を第三者に売却または放棄	専門業者や他の共有者に自分の持分のみを譲渡、または権利を放棄する手続き	同意なく進められますが、価格は市場価格より低くなる傾向があります。

まず、「不動産全体を売却し現金化して分配する方法」は、共有者全員の同意が前提ですが、不動産を市場価格に近い価格で売却でき、公平な現金分配が可能です。共有名義を完全に清算したい方に適しています。

次に、「他の共有者から持分を買い取って単独名義にする方法」は、自分が不動産を引き続き所有しながら共有関係を解消できる手段です。共有者間での信頼関係が築けていれば、円満に進行することが期待できます。

最後に、「自分の持分を第三者に売却または放棄する方法」です。自分の判断で進められ、共有関係から早期に抜け出せる点がメリットですが、売却の場合には相場の30～50%程度でしか取引できないケースも多いと言われています。

いずれの方法にも特徴がありますので、目的や共有者の関係性、必要な資金や時間などを考慮したうえで、自分に最適な方法を選ぶことが大切です。

共有名義解消のための方法－協議が難しい場合や手続きが必要な場合

共有名義の不動産について、協議がどうしてもまとまらない場合や手続きが不可欠なケースに対して、有効な法的・実務的手段がいくつか存在します。まず「分筆による現物分割」は、土地を物理的に複数に分けることで、それぞれを単独名義にできる方法です。2023年の民法改正により、共有者過半数の同意があれば分筆登記の申請が可能になり、以前ほど全員の同意を得る難しさは緩和されています。ただし、地域によっては最低分筆面積の制限や景観条例、隣地の立ち会いが必要となるケースもあるため、事前に役所や土地家屋調査士へ確認・相談することが重要です。メリットとして、単独名義になれば自由な活用や売却が可能となり市場価格での売却が期待できる一方、手続き費用（測量費・登記費用など）、資産価値の低下、固定資産税の増加などにも注意が必要です。

つぎに、「共有物分割請求」など裁判所を通じた解消方法があります。協議が完全に破綻している場合には、裁判所へ共有物分割請求の調停あるいは訴訟を申し立てることができます。民法では共有者はいつでも分割を請求できると定められており、訴訟では現物分割・代償分割（価格賠償）・換価分割（競売）から適切な方法が判断されます。手続きには印紙代や郵便料のほか、鑑定費用などの実費、弁護士や司法書士への報酬が必要となるため、費用対効果を事前によく検討する必要があります。

また、「不分割特約」を活用すれば、共有者間で一時的に分割請求を防止することも可能です。これは将来的に協議の余地を残しつつ、当面は現状維持で共有を継続したい場合に役立ちます。ただし、これは解消ではなく延命策であるため、最終的に共有状態を解除する場合には別途対応が必要です。

方法	概要	メリット・注意点
分筆による現物分割	土地を複数筆に分けて単独名義にする	自由活用・売却が可能だが、費用負担・価値低下・固定資産税増加のリスクあり
共有物分割請求（裁判所手続）	調停・訴訟で強制的に分割を進める方法	協議が難しい場合に有効。費用や手間、結果不確定性に留意
不分割特約	分割請求を一定期間禁止する協定	一時的な共有維持には有効。最終的な解消策ではない

共有名義解消を進める上での注意点と専門家相談のすすめ

共有名義の不動産を解消する際には、共有者間での同意を得ることが不可欠です。たとえ分筆や売却などの具体的な方法があっても、まずは持分割合や意向のすり合わせが必要です。意見の対立が深刻な場合には、感情的にならず第三者を交えて協議を進めることが重要です。

名義変更や持分移転登記を行う場合、登記手続きに伴う費用（登録免許税や司法書士への報酬）および税金（贈与税・譲渡所得税など）の負担を正しく把握することが大切です。たとえば、登録免許税は所有権移転の場合、相続で約0.4%、贈与や売買で約2%（土地のケースでは1.5%の場合あり）となります。さらに、司法書士報酬は5万円から10万円程度が相場とされています。

以下の表は名義変更や登記手続きで気をつける主な注意点をまとめたものです（項目数：3）：

注意点	内容
共有者間の合意	意向の共有、交渉の記録化、同意内容の文書化が重要です。
手続き関連費用・税金	登録免許税・司法書士報酬・贈与税・譲渡所得税などを事前に見積もりましょう。
名義変更登記の難易度	書類の不備や手続きの複雑さを避けるため、専門家の確認が望まれます。

手続きが複雑だったり、共有者間の協議が難航する場合には、司法書士や弁護士などの専門家への相談を検討しましょう。司法書士は登記手続きに強く、登記書類の作成や申請に詳しいです。税金や最適な譲渡方法については税理士が、法的紛争や調停、共有物分割請求などの対応には弁護士の相談が有効です。

特に話し合いが平行線をたどる場合や、連絡が取れない共有者がいる場合、あるいは法的措置の準備が予想される場合には、早めに弁護士へ相談するメリットがあります（交渉代行や法的助言など対応可能）。

まとめ

共有名義の不動産を放置すると、自由な活用や売却が難しくなり、維持費や税金の負担も続きます。また、相続時にはトラブルが深刻化するリスクもあるため、早めの解消が重要です。解消の方法には売却や持分買取、分筆や裁判所の活用など様々な手段がありますが、どの場合も共有者間の同意や法的な手続きが必要です。複雑なケースでは専門家への相談が、スムーズな解決の大きな助けとなります。自分に合った方法を知り、早めの対策を心がけましょう。

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