親が認知症で実家が空き家にどうする？ 入院後の実家問題を整理し安心できる選択肢を知る

親が認知症で入院した後の実家問題

親が認知症と診断されて入院すると、実家は誰も住まない「空き家」になりやすく、建物の傷みや防犯面の不安が一気に高まります。国土交通省なども、適切に管理されない空き家は倒壊や害虫の発生、放火など周辺への悪影響が大きいと注意喚起しています。その一方で、固定資産税や保険料などの費用は毎年かかり続けるため、「住んでいないのにお金だけ出ていく」という感覚を持つ方も少なくありません。このように、空き家化・管理不安・費用負担が同時に押し寄せることが、親の入院後に起こりやすい実家問題の特徴です。

ここで誤解しやすいのが、「親名義のままでも、子どもが代わりにすぐ売れるだろう」「兄弟で話がつけば勝手に処分できるだろう」といった考え方です。実際には、不動産の売却や賃貸、担保設定などの法律行為は所有者本人の意思確認が必要であり、認知症で判断能力が低下している場合、そのままでは契約が無効とされるおそれがあります。また、相続が発生していない段階では、子どもだけの判断で名義を変更したり、勝手に処分したりすることはできません。この基本的な仕組みを理解しておかないと、後になって手続きが進まず困ることになります。

そのため、今の段階でまず確認しておきたいのは、実家の登記名義や所在地、そして住宅ローンや固定資産税などの負担状況です。具体的には、不動産登記簿謄本を取得して所有者名義と住所を確認し、市区町村から届く固定資産税の納税通知書の送付先や金額を把握しておくと安心です。あわせて、住宅ローンや火災保険の契約が残っていないか、口座振替の状況を金融機関や保険会社に問い合わせて整理しておくことも大切です。これらの情報がそろっていると、将来「維持するか」「活用・処分するか」を検討するとき、具体的な判断がしやすくなります。

親が認知症のとき実家についてできること

親が認知症などで判断能力を失うと、不動産の売却や賃貸の契約は、原則として本人単独では有効に行えないとされています。これは、契約内容を理解できない状態で結んだ契約は、後に取り消しの対象となるおそれがあるからです。そのため、実家を売却したくても名義人である親の判断能力が不十分な場合、すぐに売却や担保設定といった重要な取引を進めることは難しくなります。また、親の口座から自由に費用を支払うことも制限される場合があるため、早めに法的な手段を検討することが大切です。

そのようなときに利用が検討されるのが、成年後見制度です。成年後見制度は、認知症などで判断能力が不十分になった人に代わって、家庭裁判所が選任した成年後見人などが財産管理や重要な契約行為を行う仕組みです。成年後見人は、不動産の管理や処分、入院や介護サービス利用の契約などを、本人の生活と財産を守る観点から進めていきます。なお、居住用不動産を売却する場合には、成年後見人であっても家庭裁判所の許可が必要とされており、実家を手放すかどうかは慎重に判断されます。

また、親がまだある程度判断できる段階であれば、将来に備えて任意後見契約を結んでおく方法もあります。任意後見は、本人が元気なうちに信頼できる人を任意後見人候補として選び、公正証書で財産管理や生活支援の内容を決めておく制度です。将来、認知症などで判断能力が低下したときに、家庭裁判所が任意後見監督人を選任すると契約が効力を持ち、任意後見人が実家の管理や必要な手続きを行えるようになります。このように、法定後見と任意後見のどちらを利用するかも含め、親の状態と今後の暮らし方を踏まえて選ぶことが重要です。

空いた実家を「維持」する場合に必要な手続きと管理

親名義のまま実家を維持する場合は、まず郵便物や公共料金の宛先を整理し、重要なお知らせを見落とさない体制づくりが大切です。たとえば、電気・ガス・水道は休止や契約内容の見直しを行い、不要な基本料金を減らしつつ、必要最低限の通電や通水は確保しておくと安心です。また、火災保険についても、空き家であることを保険会社に必ず伝え、補償内容や保険料が現状に合っているか確認しておくことが重要です。さらに、市区町村からの固定資産税に関する通知が届く住所も、受け取りやすい先に整理しておくと、滞納の防止につながります。

空いた実家を長期間放置すると、建物の劣化が早まり、倒壊や雨漏り、害虫の発生など、さまざまなリスクが高まると指摘されています。そのため、定期的に通風や換気を行い、室内の湿気をためないことが、カビや木部の腐食を防ぐうえで欠かせません。あわせて、簡単な清掃や雨どい・屋根の目視確認、庭木や雑草の手入れを行い、外観が荒れた印象にならないようにしておくと、防犯面や近隣トラブル予防にも効果があります。さらに、ポストの中身をこまめに確認し、チラシや郵便物をためないようにすることで、空き家と悟られにくくなり、不審者の侵入抑止にも役立つとされています。

実家を維持する場合は、税金や保険料に加えて、修繕費や日常的な管理費といった継続的な費用を見込んでおく必要があります。一般的に、空き家を含む持ち家の維持費としては、固定資産税や都市計画税、水道光熱費の基本料金、火災保険料などを合計すると、年間で数十万円程度かかるケースもあるとされています。さらに、外壁や屋根の補修、給排水設備の故障など、築年数が経過した住宅ほど突発的な修繕が生じやすく、年間の維持費が約35万〜50万円に達する例も報告されています。こうしたランニングコストの目安を事前に把握しておくことで、今後も親名義のまま維持を続けるかどうか、家族で冷静に判断しやすくなります。

空いた実家を「活用・処分」する際の基本ステップ

空いた実家をどうするか考えるときは、まず親の今後の生活と医療の見通しを整理することが大切です。例えば、入院や施設入所が長期になりそうか、一時的なものなのかによって、住み続けるのか処分するのかの判断は大きく変わります。また、介護費用や医療費をどの程度、不動産の活用で補いたいかという観点も欠かせません。こうした事情を家族で共有しながら、「維持」「活用」「処分」の選択肢を比較検討していくことが重要です。

実家を売却や賃貸で活用するには、まず登記簿で所有者や持分などの権利関係を確認する必要があります。親が認知症で判断能力を失っている場合、子どもが勝手に売買契約を結ぶことはできず、成年後見制度などを利用して家庭裁判所の関与を受けながら進めるのが一般的です。あわせて、固定資産税や譲渡所得税などの税金、抵当権や担保権の有無も事前に確認しておくと、その後の手続きがスムーズになります。このように、登記と権利関係、税金の整理が最初の大きなステップになります。

空いた実家を活用・処分するときに、家族間の話し合いを後回しにすると、感情面の行き違いや相続時の争いにつながりやすいと指摘されています。そこで、相続人になり得る人を一度洗い出し、それぞれの希望や将来の相続方針、費用負担の考え方を事前に確認しておくことが大切です。特に、売却代金をどのように分けるか、賃貸収入や維持費を誰が負担するかといった点を早めに共有しておくと、後悔やトラブルを減らせるとされています。

まとめ

親が認知症で入院し、実家が空き家になった場合、「今は何もできない」と諦める必要はありません。親名義のままでは勝手に売却や賃貸はできませんが、登記名義や住所、住宅ローンや固定資産税の有無を整理し、成年後見制度などを検討することで、将来の選択肢を広げられます。維持する場合は管理とランニングコスト、活用や処分を考える場合は家族での話し合いと手続きの流れを早めに確認し、不安を小さくしていきましょう。